Preguntas frecuentes sobre Prescripción Adquisitiva

🗣️ Cliente: Doctora Reyna, quiero obtener la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva. ¿Tengo que hacerlo necesariamente mediante un juicio?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: No necesariamente. En el Perú, dependiendo de las características del inmueble y de las circunstancias del caso, la prescripción adquisitiva de dominio puede tramitarse por vía judicial o, cuando se cumplen los requisitos legales, por vía notarial.

Ambas vías buscan reconocer la adquisición de la propiedad por el transcurso del tiempo y el ejercicio de una posesión que cumpla las condiciones establecidas por ley, pero el procedimiento y los supuestos en los que pueden utilizarse son diferentes.

🗣️ Cliente: ¿Qué es la prescripción adquisitiva judicial?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: Es aquella que se tramita ante el Poder Judicial mediante una demanda de prescripción adquisitiva de dominio.

En este proceso debemos acreditar que la posesión del inmueble ha sido ejercida de manera continua, pacífica, pública y como propietario durante el plazo establecido por la ley.

La vía judicial cobra especial importancia cuando existe controversia sobre la propiedad, oposición del titular registral u otras circunstancias que requieren una decisión jurisdiccional.

🗣️ Cliente: ¿Y cómo funciona la prescripción adquisitiva notarial?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: La vía notarial permite tramitar la prescripción adquisitiva de determinados inmuebles cuando se cumplen los requisitos establecidos por la legislación aplicable.

El notario verifica la documentación presentada, realiza las publicaciones y notificaciones correspondientes y desarrolla las actuaciones previstas legalmente para comprobar la posesión alegada.

Si el procedimiento concluye favorablemente, podrá continuarse con las actuaciones necesarias para inscribir el derecho de propiedad en SUNARP.

🗣️ Cliente: Entonces, ¿puedo elegir libremente entre ir a una notaría o presentar una demanda?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: No siempre.

La elección de la vía depende de las características del inmueble, sus antecedentes registrales, la documentación disponible y de si el supuesto se encuentra comprendido dentro de aquellos que pueden tramitarse notarialmente.

Por eso, antes de iniciar cualquier procedimiento, recomendamos realizar una revisión legal y registral del predio.

🗣️ Cliente: ¿Cuál es la principal diferencia entre ambas vías?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: La diferencia principal está en quién tramita y resuelve el procedimiento.

En la vía judicial interviene un juez y el procedimiento se desarrolla dentro de un proceso judicial.

En la vía notarial interviene un notario dentro de los supuestos autorizados por la legislación. Esta vía está especialmente orientada a situaciones en las que la prescripción puede tramitarse sin necesidad de resolver una controversia que corresponda al Poder Judicial.

🗣️ Cliente: ¿La vía notarial es más rápida que la judicial?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: En muchos casos puede resultar más ágil, especialmente cuando la documentación está completa y no existe oposición.

Sin embargo, no recomiendo escoger una vía únicamente por su rapidez. Primero debemos determinar si legalmente el caso puede tramitarse ante notario y si existen circunstancias que podrían generar una controversia.

🗣️ Cliente: ¿Qué pasa si el propietario se opone durante la prescripción notarial?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: La oposición es un aspecto muy importante porque el notario no cumple la misma función jurisdiccional que un juez para resolver una controversia entre las partes.

Si durante el procedimiento surge una oposición en los términos previstos legalmente, puede resultar necesario acudir a la vía judicial para que sea un juez quien evalúe las posiciones y pruebas de las partes.

🗣️ Cliente: ¿Y si desde el comienzo sé que el propietario no está de acuerdo?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: En ese escenario debemos evaluar cuidadosamente la conveniencia y procedencia de la vía correspondiente.

Si existe una controversia real respecto de la propiedad o de las características de la posesión, la vía judicial puede resultar necesaria, porque será el juez quien valore las pruebas y resuelva el conflicto.

🗣️ Cliente: ¿Los requisitos de posesión cambian si lo hago ante notario?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: La esencia de la prescripción adquisitiva no cambia.

Debemos acreditar una posesión que reúna las condiciones establecidas por la ley. Para inmuebles, como regla general, hablamos de una posesión continua, pacífica, pública y como propietario durante diez años, o de cinco años cuando concurren justo título y buena fe, según corresponda.

Lo que cambia principalmente es el procedimiento mediante el cual se obtiene el reconocimiento.

🗣️ Cliente: ¿Qué documentos debo presentar?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: Dependerá de la vía y de las características del inmueble, pero normalmente debemos revisar documentos como:

Información registral del predio.

Planos de ubicación y perimétricos.

Documentación municipal.

Recibos y tributos relacionados con el inmueble.

Constancias de posesión.

Documentos que permitan acreditar la antigüedad de la posesión.

Declaraciones testimoniales.

Documentación relacionada con la forma en que comenzó la posesión.

Más que acumular documentos, lo importante es que las pruebas permitan demostrar cómo, desde cuándo y en qué condición se ha poseído el inmueble.

🗣️ Cliente: ¿En la vía judicial también pueden declarar testigos?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: Sí. Las declaraciones testimoniales pueden formar parte de los medios probatorios utilizados para acreditar la posesión.

Sin embargo, es recomendable que los testigos estén respaldados por documentación objetiva correspondiente a diferentes periodos. Una prescripción adquisitiva sólida no debería depender exclusivamente de testimonios.

🗣️ Cliente: ¿Qué pasa después de obtener la prescripción adquisitiva?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: Una vez obtenido el reconocimiento correspondiente y cumplidos los requisitos aplicables, debe realizarse la inscripción registral del derecho de propiedad en SUNARP.

Esta etapa es especialmente importante porque permite que la nueva situación jurídica del inmueble quede reflejada registralmente.

🗣️ Cliente: Entonces, ¿qué vía me conviene: judicial o notarial?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: No existe una vía que sea mejor para todos los casos.

Si el inmueble reúne los requisitos para utilizar la vía notarial, la documentación es consistente y no existe controversia, esta alternativa puede resultar conveniente.

En cambio, cuando existen oposiciones, conflictos sobre la propiedad o circunstancias que necesitan ser resueltas por un juez, deberá evaluarse la vía judicial.

La decisión debe tomarse después de estudiar el inmueble y la historia completa de la posesión.

🗣️ Cliente: ¿Cuál es su recomendación antes de elegir una de las dos vías?

⚖️ Dra. Reyna Orellano: Mi recomendación es realizar primero un estudio legal, registral y probatorio del inmueble.

Debemos verificar la partida registral, identificar al propietario, determinar cómo comenzó la posesión, comprobar el tiempo transcurrido y revisar las pruebas disponibles. Recién con esa información podemos establecer si corresponde una prescripción adquisitiva judicial o si el caso reúne las condiciones para tramitarse por vía notarial.